تفاقمت أزمة الإسكان في كندا في عامي 2020 و2021، عندما واجهت الأسر ذات الدخل المتوسط متوسط سعر منزل يصل إلى سبعة إلى تسعة أضعاف دخلها السنوي. إن ارتفاع أسعار المساكن ونمو الدخل الراكد نسبياً يتضافران لجعل حلم ملكية المساكن بعيداً عن متناول أغلب الكنديين، وخاصة الشباب، ما لم تنخفض أسعار المساكن إلى النصف أو تتضاعف الأرباح.

سوق الإيجار لم يعد في المتناول. وينفق المستأجرون في المتوسط أكثر من 35 في المائة من دخلهم على الإيجار. وفي الأسواق الأكثر تشددا مثل تورونتو وفانكوفر، يمكن أن تصل الإيجارات إلى 45 في المائة من الدخل.

إن القدرة على تحمل تكاليف السكن هي مشكلة خطيرة.

لذلك، في إعلان صدر يوم الخميس، تعهدت الحكومة الفيدرالية بمبلغ 1.5 مليار دولار لشراء المباني السكنية للحفاظ على الوحدات المستأجرة حتى تظل في المتناول.

إعلانان آخران هذا الأسبوع خصصا 6 مليارات دولار لصندوق البنية التحتية للإسكان في كندا، بهدف تسريع بناء وتحديث البنية التحتية للإسكان، بالإضافة إلى 15 مليار دولار لبرنامج قروض بناء الشقق الفيدرالي الحالي، والذي من شأنه أن يوفر تكلفة منخفضة. تمويل بناء شقق للإيجار.

وكانت هذه الإعلانات خطوة في الاتجاه الصحيح، لكنها ليست كافية على الإطلاق.

يتفق المدافعون عن الإسكان الميسر في الغالب على أن أحد الحلول لأزمة الإسكان لدينا هو تبسيط البيروقراطية المتعلقة بالحصول على الموافقة على البناء الجديد لتقليل فترات التأخير وزيادة العرض.

في وقت سابق من الأسبوع الماضي، أصدرت شركة كندا للرهن العقاري والإسكان تقريرها نصف السنوي عن المعروض من المساكن، والذي يظهر لقطات من فجوة العرض في سوق الإسكان. وفقًا لـ CMHC، تحتاج كندا إلى ما يقدر بنحو 3.5 مليون وحدة سكنية إضافية بحلول عام 2030 لاستعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى مستوى عام 2004.

إن هدف الـ 3.5 مليون وحدة هو ببساطة غير واقعي.

وأظهر التقرير أن عدد المساكن التي بدأ بناؤها في عام 2023 في أكبر ست مناطق حضرية للتعداد (تورنتو، فانكوفر، مونتريال، أوتاوا، إدمونتون، كالجاري) بلغ إجمالي 137.915 لجميع أنواع البناء السكني.

لكن بدايات الإسكان هذه هي إرث من بيئة أسعار الفائدة المنخفضة في الفترة 2020-2021، عندما تم التعهد بالالتزامات المالية بين شركات البناء ومؤسسات الإقراض. وهي لا تظهر التأثير الكامل لرفع أسعار الفائدة من قبل بنك كندا خلال العامين الماضيين.

يعتبر المعروض من المساكن أكثر حساسية لظروف السوق مثل أسعار الفائدة من الطلب، والذي يمكن أن يكون مدفوعًا بالعديد من العوامل الأخرى. وقد يؤدي ارتفاع تكاليف الاقتراض والبناء إلى تباطؤ العرض على الفور.

حتى أن بدايات الإسكان في عام 2023 كانت لا تزال منخفضة للغاية. دعونا نستخدم تورونتو كمثال. وللوصول إلى الهدف المتمثل في 3.5 مليون وحدة إضافية بحلول عام 2030، ستحتاج تورونتو – التي تمثل حوالي 16 إلى 17 في المائة من إجمالي سكان كندا – إلى ما لا يقل عن 97 ألف وحدة جديدة سنويا.

لكن بناء وحدات جديدة ليس القضية الرئيسية الوحيدة، إذ يجب أن تكون هذه الوحدات في متناول الكنديين.

والمشكلة في مجرد التركيز على تمويل المعروض الجديد هو أنه لا يمثل سوى المخزون من المساكن. ينسى كيف يعمل السوق. غالبًا ما يعتمد توفير الوحدات الأقل تكلفة والأكثر تكلفة على التأثير المتدفق للوحدات السكنية القديمة التي يتم بيعها أو تأجيرها بسعر أقل. ولكن من غير المرجح أن يكون أصحاب المنازل على استعداد لبيع منازلهم بسعر أقل أو أن يكون أصحاب العقارات على استعداد للتخلي عن إيجاراتهم.

والحقيقة هي أن أسعار وإيجارات المساكن القائمة لا تنخفض بالسرعة الكافية في هذا التأثير المتدفق إلى ما يمكن اعتباره ميسور التكلفة. وحتى لو أمكن بناء 3.5 مليون وحدة جديدة، فإن الأسعار قد تظل بعيدة عن متناول العديد من الكنديين.

ألقت إعلانات الإسكان هذا الأسبوع بعض الضوء الجديد على القدرة على تحمل التكاليف من خلال التركيز على بناء المزيد من الوحدات بأسعار معقولة بدلاً من مجرد بناء المزيد. فهي تخلق حوافز مالية مقيدة بشروط لإلزام جميع مستويات الحكومة بفتح حوارات حول القدرة على تحمل التكاليف. والأهم من ذلك أن صندوق البنية التحتية للإسكان في كندا يعتزم مطالبة البلديات بزيادة المعروض من المنازل “المتوسطة المفقودة” – المنازل المزدوجة والثلاثية والمنازل المستقلة. وبدلاً من الأمل في انخفاض أسعار المنازل والإيجارات الحالية، ستقدم المبادرة مجموعة متنوعة من الوحدات السكنية الجديدة التي تكون في متناول الجميع في المقام الأول.

لكن كندا تستطيع أن تفعل المزيد. إن بناء وحدات جديدة ليس هو الطريقة الوحيدة التي يمكن من خلالها إضافة المساكن إلى السوق. يعد تحويل المكاتب والمستودعات والمباني الصناعية أحد الطرق الأخرى. من الممكن أيضًا الحصول على المزيد من الحلول الإبداعية من الجانب المنزلي. وماذا عن تقديم الحوافز للأسر الخاصة لاستئجار الطوابق السفلية، أو خلق أشكال جديدة من الملكية أو هياكل الرهن العقاري؟

وفي حين أن بعض هذه البدائل يمكن تنفيذها بسهولة أكبر، إلا أن البعض الآخر قد يتطلب تخطيطًا طويل المدى. وفي نهاية المطاف، فإن القدرة على تحمل التكاليف ليست مجرد هدف ثابت يجب تحقيقه بحلول عام 2030. ويتعين علينا أن نفكر فيما هو أبعد من ذلك. ماذا بعد؟

المصدر : أوكسيجن كندا نيوز
المحرر : يوسف عادل